お金を生み出し続ける魔法の不動産投資とは?

不動産賃貸を行おうと考えた場合、最初に考えるべきことは「月のキャッシュフローが必ず黒字になる物件」を手に入れるということです。
当たり前の事を言っているようですが、この最初の選択を間違えた故に、何も生み出さない、むしろお金を減らしていく事になりかねません。

不動産を所有した場合、賃貸収入が入ってきます。
そして、管理費、税金、修繕積立金、借入金の返済などが出て行きます。
ここで重要なのは必ず「収入>支出」となる物件を選ばなければならないということです。

毎月のキャッシュフローがマイナスなのにも関わらず、資産価値が高いとか立地がよくて流動性が高いとか、他の条件に惑わされてはいけません。
よくある話で最初は赤字でも売却した時に値上がりして儲かるとか、30年後に返済が終われば物件が残ってそれが資産になるとか、税金対策になるというような話をして、キャッシュフローがマイナスになる物件を扱っている業者もいますが、赤字を垂れ流す物件に手を出すと自分のお金が減っていくだけになります。

とくに日本国内の不動産を取得する場合は、キャッシュフローが重要です。
(海外の不動産には例外があります)
日本は物件の値上がりではなく、毎月のキャッシュフローをあてにするのが確実です。

税金のことを考えておく

キャッシュフローを赤字にしないことが大切であることはお教えしましたが、次に気をつけなければならないのが「税金」です。
不動産を所有すると固定資産税と、都市計画税という税金がかかってきます。
しかし、それ以上に必須となってくるのが「所得税」の計算をすることです。

ここを見落としてしまうと、毎月の銀行残高は増えていくのですが、所得税を支払う時期になって一気に支出が膨らみ、よくよく計算してみるとお金が儲かっていない、などということになりかねません。

特に物件を所有する年数が増すごとに、所得税の支払いは変化していくので、所得直後だけではなく数年後にどう変動していくのかという推移も計算にいれて見通しを立てる必要があります。

不動産業者によっては、所得税のシミュレーションまで出さないところもあるのですが、ここは必ず押さえておくべきポイントといえます。
会社勤めが長いと、源泉徴収で勝手に税金が引かれているので、自分が毎年いくらの税金を支払っているのかすら自覚していなかったりしますが、自分でお金を増やしていくのであれば税金の知識は避けては通れません。
お金を護る知識を持っていないと、増やしたはずのお金をどんどん失ってしまうことになるからです。

税金の注意点をお伝えしましたが、不動産を所有しているということは税金の面ではマイナスではありません。
会社員の時には不可能だった節税をすることもできますし、事業にかかった経費を申告して控除を受けることもできるようになります。
これは所得税を払う前のお金なので、実質的に自由に使えるお金が増えることになります。

事業をすることは、こうした給与という財布しか持っていない会社員では得られないメリットも得られるようになるのです。

不動産業者の言いなりで購入しない

実際に物件を購入する際には不動産業者から物件情報を得て、購入するかどうかを判断することになります。
この際、業者が出してきた物件情報は必ずしも全部が全部儲かるものではない、ということを頭に入れておく必要があります。

たとえ、不動産業者が知り合いであったり、信頼できる人間だったとしても、言われるがままに購入することはやめて、自分で判断する必要があります。
これは不動産に限らず、銀行や証券会社が勧めてくる株や投資信託でも同じです。

彼らは投資家としてアドバイスしているのではなく、あくまでもセールスマンとして話をしているに過ぎず、多くの場合は「自分たちの利益」になる商品を勧めてきているだけです。
また、投資家であっても「あの株は上がるから買っておきなさい」という投資顧問まがいのことをしている人もいますが、それもまた信用してはなりません。
何故かというと、もし本当に儲かる情報を持っているのだとしたら、それを人に教えるはずがないからです。
儲かるのであれば自分のお金を黙って投資してはずです。

それでも彼らが株の銘柄を勧めてくるのは「カモ」を探しているからに他なりません。
有名な投資家というのは「この株があがるよ」という話を複数の人間に別々の銘柄を勧めているのです。
株は「上がるか下がるか」しかないので、大勢に勧めておけばその中の何人かは株があがって儲かります。
すると、「儲かった」というだけでその人を信用してしまい、より大きな額を狙った投資詐欺などに引っかかってしまうのです。

不動産業者の出してきたシミュレーションでプラスになっていることは前提ですが、それだけではなく、自分の頭で考えて計算する必要があるということです。
そうでなければ、机上の理論にだまされて偽物を掴まされることになります。

例えば、想定されている家賃が近隣の相場と比べて妥当なのか、利回りが高く設定されていても、ちゃんと間をあけずに借りてくれる人がいるのか、そうした実情の話をチェックする必要があります。

相手が出してきた商品を購入してから「だまされた」と言っても、誰にも文句は言えないのです。
知識がない状態では相手につけ込まれてしまうのは避けられないので、身を守るための知識を身につけ、良いものを見抜く目を養うことが必要なのです。

時には自分だけではどうしてもわからないことや、不明なこともあるはずですが、そんなときこそ人脈を使って、公正な第三者にアドバイスをもらうことが重要だったりします。

このときもアドバイスを受ける相手を選ばなければなりません。
身近な友人や知人、家族、投資で失敗している人、お金持ちではない人にはアドバイスをもらわないことです。

助言はたとえ同じことを言っていたとしても等価値ということはありません。
良き助言が得られるのは「すでに成功した人」からだけなのです。
自分で稼いだ経験を持ち、日々頭を使っている人からはしっかりとしたアドバイスをもらえます。

すでに成功している人の中から信頼できる師匠を探すことができれば一番です。